Статья "Зачем нужен нотариус?" опубликована в Еженедельнике "24 часа" в январе 2010 года

ЗАЧЕМ НУЖЕН НОТАРИУС?

\r\n

 

\r\n

   Может быть, кому-то такой вопрос покажется странным, но он и сегодня остается актуальным, и я уверена, что об этом, открывая первую юридическую страничку 2010 года, стоит поговорить.

\r\n

Несмотря на то, что количество юристов растет, проблема оказания гражданам качественной, квалифицированной юридической помощи остается острой, с этим никто не поспорит. А в основе качества работы всегда были, и есть, и будут два фактора – квалификация и ответственность. И здесь надо сказать о главном: нотариус, помимо того, что должен иметь лицензию на право нотариальной деятельности, несет имущественную ответственность за свою деятельность.

\r\n

Поскольку юридическими нормами пронизаны все сферы нашей жизнедеятельности, вполне естественно, что юристы имеют специализацию. Какова она у нотариусов? Ответ на этот вопрос кроется в том объеме нотариальных действий, которые совершает нотариус – удостоверение сделок, в том числе с недвижимым и движимым имуществом, брачных договоров, соглашений об уплате алиментов, доверенностей, завещаний. А также нотариус выдает свидетельства о праве на наследство и принимает меры к охране наследственного имущества, свидетельствует верность копий документов, передает заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам, удостоверяет факты, обеспечивает доказательства и совершает ряд других предусмотренных действующим законодательством нотариальных действий. Таким образом, нотариус является квалифицированным специалистом с высшим юридическим образованием в сфере недвижимого имущества и договорного права.

\r\n

Нотариус не имеет права работать, если его профессиональная деятельность не застрахована в страховой компании. Это является дополнительной гарантией добросовестной и квалифицированной деятельности нотариуса, дополнительной защитой прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Ни адвокаты, ни юристы, работающие в различных ООО и центрах юридической помощи и поддержки, свою профессиональную деятельность страховать не обязаны.

\r\n

Сегодня закон допускает существование договоров в простой письменной форме наряду с нотариально удостоверенными сделками. Это быстро, удобно, но иногда – очень опасно. Давайте разберемся. Простую письменную форму гражданин может составить сам, если обладает юридическими знаниями, или обратиться за помощью к юристу. Но  следует иметь в виду, что этот юрист будет работать только с документами, тогда как нотариус при нотариальном удостоверении сделок, прежде всего, будет работать с людьми – участника сделки, ибо для того, чтобы договор был не только составлен, но и удостоверен правильно, нотариус обязан совершить ряд действий, прямо предусмотренных законом. Он установит личность обратившегося гражданина по его паспорту. Затем будет проверена дееспособность – понимает ли человек, зачем он пришел к нотариусу, действительно ли он хочет подарить или продать принадлежащую ему недвижимость и на каких условиях он это хочет сделать, знает ли он последствия заключения такого договора. Нотариус согласовывает условия сделки с обеими сторонами – и с продавцом и с покупателем. Пока не будет достигнута между ними договоренность по всем пунктам сделки, договор не будет нотариально удостоверен. Любой договор, удостоверяемый нотариусом, подписывается сторонами только в присутствии нотариуса, причем одновременно продавцом и покупателем.

\r\n

В отличие от этого договор в простой письменной форме может быть подписан сторонами в разное время, может быть подписан не в день его составления. И никто не будет проверять как, при каких условиях и кем он был подписан, и никто из лиц, сопровождающих сделку или проводящих государственную регистрацию прав по ней, не будет нести за это ответственность. У нотариуса же ведется строгий хронологический учет совершаемых нотариальных действий. Более того, в случае утраты подлинника нотариально удостоверенного договора, стороны всегда могут получить у нотариуса его дубликат, который в отличие от выданной органом государственной регистрации копии договора в простой письменной форме, будет являться правоустанавливающим документом на объект недвижимости.

\r\n

Нотариус также проверит все предъявленные документы, в том числе и на их соответствие требованиям законодательства, и сделает он это как на стадии составления проекта договора, так и при его непосредственном удостоверении. А вот при государственной регистрации договора в простой письменной форме такая проверка проводится не сразу на приеме документов, а на стадии проведения правовой экспертизы, т.е. практически перед самой государственной регистрацией.

\r\n

Так что не правы те, кто говорит, что функции нотариуса сводятся к простой констатации заключения договора. Кто как не нотариус разъяснит, насколько опасны советы указать одновременно с реальной стоимостью продаваемого объекта фразу о том, что расчеты произведены, и продавец деньги получил, в то время как на самом деле продавец получит деньги только после государственной регистрации права собственности на имя покупателя. В договоре всегда должны указываться реально согласованные сторонами условия! Как правило, когда заключается договор через агентство или в простой письменной форме с помощью юристов, деньги продавец получает в течение нескольких дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на имя покупателя. И как же в таком случае можно писать в договоре, что деньги продавцом получены?! Даже если они заложены в банковскую ячейку, это не означает, что продавец эти деньги уже получил. Особое внимание нотариус при удостоверении договора уделяет порядку расчетов между сторонами, чтобы максимально соблюсти их законные права и интересы, чтобы продавец мог гарантированно получить причитающиеся ему деньги, а в случае расторжения договора – чтобы не возникло судебного спора по порядку расчетов. Статистические данные говорят о том, что судебных споров, связанных с договорами в простой письменной форме в ДЕСЯТКИ раз больше, чем судебных дел по нотариально удостоверенным договорам.

\r\n

Есть еще один нюанс: представители различных агентств и обществ часто говорят, что договор вступает в действие только после его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (или, как принято говорить, в ГБР). Это неверно. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. А вот договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Существует перечень договоров, подлежащих государственной регистрации. К ним, в частности, относятся: договоры отчуждения жилой недвижимости, договоры дарения недвижимого имущества, договоры пожизненного содержания с иждивением. А вот договоры отчуждения земельных участков, а также земельных участков с расположенными на них садовыми домами, обязательной государственной регистрации не подлежат и, следовательно, вступают в силу с момента их подписания сторонами. В соответствии с этими договорами регистрируется только прекращение права собственности продавца и переход права собственности на имя покупателя.

\r\n

За удостоверение договоров нотариус взыскивает тариф, предусмотренный Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ. Как правило, этот тариф оказывается значительно меньше, чем размер оплаты услуг по сопровождению сделки, которые оказывают работники различных обществ. Тот, кто заинтересован в чистоте сделки, в гарантиях соблюдения своих прав и законных интересов, кто задумывается о последствиях своих действий и о будущем, предпочитает нотариальную форму сделок.

\r\n

 

\r\n

Е.Ф. Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Чтобы сберечь время и деньги" была опубликована в Еженедельнике "24 часа" в феврале 2010г.

Чтобы сберечь время и деньги

\r\n

 В конце декабря 2009 года были внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Часть этих изменений направлена на то, чтобы сократить время граждан на получение или предоставление необходимой информации. Теперь допускается, что заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются в регистрирующий орган заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При этом законом установлены следующие правила: во-первых, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

\r\n

Во-вторых, сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена, если она подлежит государственной регистрации или если на ее основании подлежит регистрации право или ограничение (обременение) права на этот объект недвижимости. В-третьих, если такое заявление подается по доверенности, то такая доверенность также должна быть удостоверена нотариально, как и в случае, если сама сделка была удостоверена по доверенности, то доверенность может быть только нотариально удостоверенной.

\r\n

Если вы направляете заявление почтой в соответствии с вышеуказанным порядком, то к заявлению будет необходимо приложить копию документов удостоверяющих личность правообладателя (если это договор, то – копии документов и продавца и покупателя) и лиц, действующих по доверенности.

\r\n

Представляется, что эти изменения законодательства станут актуальными для широкого круга граждан, проживающих в населенных пунктах, находящихся на значительном удалении от районных центров.Более подробную информацию по вопросам, связанным с нотариальным оформлением документов в Ленинградской области и в отношении недвижимости, расположенной на территории Ленинградской области, можно получить непосредственно на бесплатных консультациях в Доме юриста, проводимых нотариусами Ленинградской области в последнюю среду каждого месяца. Запись на эти консультации ведется в Нотариальной палате Ленинградской области по телефону: 314-20-69.

\r\n

Хочу заметить, что изменения в законодательсве, о которых я рассказала, вполне объяснимы. Увеличение количества объектов недвижимости в собственности граждан, расширение сферы их оборота необходимо ведет и к расширению полномочий нотариусов.

\r\n

    Нотариусы сегодня не только удостоверяют сделки, свидетельствуют верность копий документов и оформляют наследственные права, но и оказывают помощь гражданам в регистрации их прав на недвижимое имущество. Что же это означает?

\r\n

В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате и с  Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариус может представлять в регистрирующие органы заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы. Однако, это правило распространяется только на нотариально удостоверенные документы. То есть, если вы решили заключить сделку, например, договор купли-продажи земельного участка, в простой письменной форме, то нотариус не сможет подать ваши документы на регистрацию. А вот если тот же договор купли-продажи земельного участка вы оформляете у нотариуса, то нотариус, удостоверивший его, может сдать ваши документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на регистрацию. Подача документов на регистрацию осуществляется нотариусом по письменному заявлению сторон договора, в нашем случае – продавца и покупателя, покупателю же выдается расписка о принятых нотариусом документах для передачи их на регистрацию. А вам в таком случае останется либо самим получить свидетельство о государственной регистрации права и пакет зарегистрированных документов в регистрационной службе, либо получить их в нотариальной конторе, если в вашем заявлении будет указано, что нотариус не только подает документы на регистрацию, но и получает свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация. Такое же правило действует и в случаях выдачи нотариусом свидетельств о праве на наследство на различные объекты имущества – жилые дома, земельные участки, квартиры.

\r\n

Как показала практика, эта сравнительно недавно применяемая норма закона, значительно сократила материальные и временные затраты граждан, в какой-то степени упростила для них процедуру оформления документов. Правда, сегодня, к сожалению, еще не все нотариусы в полном объеме выполняют положения этого закона, но с каждым днем мы стараемся создавать все более благоприятные и комфортные условия обслуживания граждан и юридических лиц.

\r\n

 

\r\n

Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Брачный договор" опубликована в Еженедельнике "24 часа" 11 декабря 2008 года

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР

\r\n

 До 1996 года в российском законодательстве не было понятия брачного договора. Мы знали о нем из книг и кинофильмов, преимущественно иностранных. Но жизнь вносит свои коррективы, стремительно меняются экономические и социальные условия развития общества. Все чаще и чаще приходят люди к нотариусам и адвокатам с вопросами о брачных договорах. Иногда это молодые пары, еще только собирающиеся заключить брак, а иногда – родители молодоженов, чтобы узнать, с какими проблемами имущественного характера могут столкнуться их дети. Так что же это такое?

\r\n

Брачный договор –  соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке или в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

\r\n

Исходя из этого определения, брачный договор (иногда в документах можно встретить и другое его название – контракт) может быть заключен как до заключения брака, так и в любое время существования семьи. Например, недавно на приеме в одной из нотариальных контор были супруги, прожившие в браке 25 лет, имеющие троих взрослых детей и двух внуков, и решившие изменить существующий режим совместной собственности на принадлежащее им недвижимое имущество. По обоюдному согласию имущество переведено в режим долевой собственности, то есть теперь купленная ими во время брака  на имя мужа квартира будет принадлежать мужу и жене в равных долях каждому. В этом случае брачный договор и право долевой собственности подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Следует иметь в виду, что договор, заключенный до регистрации брака, вступает в силу только после бракосочетания. Контракт распространяет свое действие только на лиц, которые зарегистрировали свой брак в установленном законом порядке.

\r\n

Какие же отношения регулирует брачный договор? Исчерпывающий ответ на этот  вопрос дает Семейный кодекс Российской Федерации. Брачный договор касается только имущественных отношений супругов. Статья 34 СК РФ устанавливает режим совместной собственности на имущество, приобретенное супругами в период брака (это не касается имущества, полученного супругами по наследству и в порядке дарения).

\r\n

Особенностью брачного договора является и то, что он может быть заключен как в отношении уже имеющегося имущества, так и в отношении имущества, которое будет приобретено в будущем. При этом может быть указано, что речь идет, например,  о любых видах недвижимого имущества, или, наоборот, это касается только приобретаемого супругами движимого имущества. Так, в брачном договоре можно установить, что все земельные участки, приобретаемые супругами в период брака, являются собственностью только того супруга, на чье имя зарегистрированы эти объекты недвижимости. И тогда впоследствии при отчуждении этих земельных участков уже не потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

\r\n

В брачном контракте могут определяться права и обязанности супругов по взаимному содержанию, порядок несения ими семейных расходов и способы участия в доходах друг друга.

\r\n

В брачный договор также могут быть включены положения, определяющие судьбу имущества супругов в случае расторжения их брака.

\r\n

Скажем, в договоре может быть указано, что в случае расторжения брака автомобиль и земельный участок с жилым домом остаются в собственности мужа, а квартира и земельный участок с садовым домом остаются в собственности жены. В данном случае Брачный договор поможет избежать спора о разделе имущества.

\r\n

Но, собираясь заключить брачный договор, надо иметь в виду, что он НЕ МОЖЕТ:

\r\n

- содержать условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат действующему законодательству;

\r\n

- ограничивать право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;

\r\n

- ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав;

\r\n

- регулировать права и обязанности супругов в отношении детей, а также личные неимущественные отношения между супругами.

\r\n

Немаловажно и то, что брачный договор не является документом, который составляется один раз и навсегда, - он может быть изменен по обоюдному желанию супругов, дополнен новыми положениями. Односторонний отказ одного из супругов от обязательств по брачному договору не допускается.

\r\n

Бывают случаи, когда прибегает обиженный супруг или супруга и требует расторжения Брачного договора, так как отношения в семье значительно ухудшились и семья находится на грани распада. В этом  случае нотариус порекомендует все вопросы решать в судебном порядке, так как между супругами нет согласия, а все изменения и дополнения вносятся только по обоюдному согласию сторон.

\r\n

Это главные положения о брачных договорах. Но ситуации в каждой семье могут сложиться по-разному. Как говорится, сколько людей, столько и мнений. И здесь могу посоветовать только одно: если вы хотите получить документ, действительно защищающий ваши законные интересы и права, то вам следует в беседе с нотариусом как можно точнее определить условия договора, обсудить и принять сроки его действия, решить все, даже самые незначительные, на первый взгляд, вопросы, касающиеся имущественных отношений супругов. Все это позволит в будущем избежать ненужных осложнений. 

\r\n

 Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Завещать или Дарить" опубликована в Еженедельнике "24 часа" 13 ноября 2008 года

ЗАВЕЩАТЬ ИЛИ ДАРИТЬ?

\r\n

      Ко мне на прием пришла пожилая женщина со своим сыном. Она была очень расстроена, поэтому суть произошедшего объяснил сын. Оказывается, незадолго до этого его мама подарила квартиру, в которой проживала и была зарегистрирована, своей дочери. А дочка накануне сообщила, что квартиру решила продать…  А вот где будет жить ее мать, ее не интересует – квартира является ее собственностью, и она вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению, т.е. захочет – может продать, захочет – подарить. И согласия своей матери на это не спросит… На мой вопрос: как же так получилось, что дочке удалось так поступить со своим самым родным человеком, сын только развел руками, а мать, вытирая слезы, тихо сказала: «Я хотела подарить ей квартиру после смерти…». К сожалению, не знала моя собеседница, что распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.

\r\n

     Согласитесь, грустная история. Что же надо знать, чтобы не оказаться в аналогичной ситуации? Надо четко понимать разницу между завещанием и дарением. Завещание – это письменное распоряжение человека на случай его смерти. Составив такое распоряжение, человек остается собственником своего имущества до последнего дня, он вправе также и распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению – он может передавать имущество в аренду, продавать, дарить его, передавать в безвозмездное пользование.

\r\n

     При дарении же передача дара и прав на него происходит при жизни дарителя, то есть человек лишается своих прав, в том числе и права собственности, на даримое имущество. Все эти права, равно как и обязанности по содержанию имущества, переходят к одаряемому.

\r\n

 Завещание вступает в силу только с момента смерти завещателя.  В отличие от завещания, являющегося односторонней сделкой, договор дарения – это  сделка двухсторонняя. При дарении требуется волеизъявление (желание, намерение заключить договор) и дарителя, и одаряемого.

\r\n

Отметив главные отличия, рассмотрим и другие важные особенности этих двух способов передачи имущества. По общему правилу завещания подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют завещательные распоряжения на денежные средства, хранящиеся в банках, а также завещания, составленные в чрезвычайных обстоятельствах. Завещательные распоряжения по вкладам составляются специально уполномоченными работниками банков непосредственно по месту хранения ваших денежных вкладов, и касаются такие завещательные распоряжения только конкретных денежных вкладов. Завещание в чрезвычайных обстоятельствах должно быть написано и подписано завещателем собственноручно в присутствии двух свидетелей. Впоследствии по такому завещанию наследство будет оформляться в судебном порядке, так как необходимо установить были ли обстоятельства, в условиях которых составлено завещание, чрезвычайными – то есть, угрожали ли они явно жизни завещателя, и было ли невозможным в тот момент для завещателя составление завещания в установленном порядке в нотариальной конторе. В практике был случай, когда завещание было написано больным гражданином в машине «Скорой помощи», которая экстренно доставляла его в выходной день из садоводства в ближайшую больницу. Состояние больного ухудшалось стремительно, и надежда на благополучный исход таяла с каждой минутой…  Впоследствии суд признал документ, написанный этим человеком, завещанием и признал за наследниками право собственности на недвижимое имущество.

\r\n

     Завещание может удостоверить любой нотариус, не зависимо от места жительства завещателя и от места нахождения имущества. Если, например, у жителя Санкт-Петербурга дача находится в Тверской области, то ему совершенно не  надо ехать к нотариусу в Тверскую область (в тот район, где находится дача) для составления завещания. Он может это сделать в ближайшей к его месту постоянного жительства нотариальной конторе.

\r\n

     Завещание может быть отменено или изменено завещателем по собственному желанию и в любое время. Для изменения или отмены завещания не требуется ничьего согласия – ни наследников, ни родственников. Есть два способа отмены завещания. Первый – путем составления нового завещания, в котором можно указать, что старое завещание отменяется. Даже если такого указания в завещании не будет, действовать будет последнее завещание. И второй путь – составление распоряжения об отмене завещания, которое также подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Распоряжение об отмене ранее составленного завещания также можно оформить у любого нотариуса, однако, лучше обратиться именно к тому нотариусу, который удостоверял отменяемое завещание.

\r\n

              Завещание – это документ, который совершается только лично завещателем, то есть сделать завещание по доверенности нельзя. В тексте завещания могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Например, если супруги являются владельцами квартиры на праве общей совместной собственности, они должны завещания составлять каждый в отдельности.

\r\n

            Завещатель в момент совершения завещания должен обладать дееспособностью в полном объеме, т.к. он должен понимать значение своих действий, отдавать себе отчет в их совершении, осознавать их последствия, он должен четко отвечать на поставленные нотариусом вопросы.

\r\n

     Что можно завещать? Конечно же, любое  принадлежащее по праву собственности движимое и недвижимое имущество. Можно также завещать имущественные права и обязанности, например, право аренды земельного участка, или права и обязанности по договору долевого участия в строительстве.

\r\n

В соответствии с действующим законодательством завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц. Это условие должно быть установлено в завещании.

\r\n

Например, отец в своем завещании возлагает обязанность на сына, к которому переходит квартира,  предоставить матери на период ее жизни право пользования этой квартирой. При этом надо иметь в виду, что если сын впоследствии передаст свое право собственности на указанную квартиру другому лицу, то право пользования этой квартиры для матери сохраняет свою силу. Также завещанием может быть установлена обязанность по приобретению и передаче имущества указанному третьему лицу, выполнению для третьего лица определенной работы, осуществлению периодических платежей в пользу третьего лица и т.д.

\r\n

Завещатель может возложить на наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных, а также осуществлять необходимый надзор и уход за ними. В завещании завещатель может также лишить наследника наследства. Кто может быть наследником по завещанию? Любое физическое или юридическое лицо.  Наследниками по завещанию могут быть как родственники, в том числе и наследники по закону, так и посторонние люди. Наследниками по завещанию могут быть также юридические лица, существующие на момент открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

\r\n

 В Гражданском законодательстве существует такое понятие как «свобода завещания», т.е. завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, предусмотренные правилами Гражданского кодекса РФ о наследовании, отменить или изменить совершенное завещание. Свобода завещания ограничивается лишь единственным правилом об обязательной доле в  наследстве, на которую имеют право несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.

\r\n

А тепеть вернемся к дарению. Какие здесь права имеет гражданин? Да, он может подарить любое принадлежащее ему по праву собственности имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота. Но договор дарения не может содержать никаких встречных условий. Например, при наличии встречной передачи вещи или любого встречного обязательства договор не признается дарением. Это значит, что, например, в договоре дарения квартиры, нельзя предусмотреть обязанность одаряемого предоставить дарителю право пользования этой квартирой. Также ничтожным признается договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Договоры дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, которую осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

\r\n

А можно ли отменить дарение? Да, в частности дарение может быть отменено, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или если обращение одаряемого с подаренной вещью, например, картиной, фотографиями,        другими вещами, представляющими для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В приведенных случаях вопрос об отмене дарения может быть решен только в судебном порядке.

\r\n

Также надо иметь в виду, что в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

\r\n

Итак, мы рассмотрели основные особенности таких понятий как «завещание» и «дарение». Возможно, наша статья вызвала у вас вопросы. Нотариусы Ленинградской области готовы ответить на них, как на приеме в нотариальных конторах, так и непосредственно на страницах еженедельника "24 часа". Хочу еще добавить: совершенно не надо бояться составлять завещание. Это документ, признанный и принятый во всем цивилизованном мире, говорящий о том, что хозяин имущества заблаговременно подумал о том, как распорядиться своим имуществом, побеспокоился о своих родственниках, чтобы максимально избежать возникновения между ними споров. Это документ – свидетельство высокой правовой культуры гражданина.

\r\n

А чем же закончилась история с квартирой?  К счастью, своевременное обращение к нотариусу позволило исправить ситуацию. Договор дарения квартиры, заключенный между матерью и дочерью в простой письменной форме, т.е. без участия нотариуса, был сдан в Федеральную регистрационную службу на регистрацию, но регистрацию удалось приостановить, и квартира осталась в собственности матери. Если бы до подписания  договора дарения мать пришла на консультацию к нотариусу, если бы она настояла на нотариальном удостоверении договора, то можно было бы избежать негативных последствий, ибо нотариус обязан в силу Основ законодательства РФ о нотариате оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

\r\n

 Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Земля в законе" опубликована в Еженедельнике "24 часа" 15 января 2009 года

Земля в законе

\r\n

         Недавно в одном из судов Ленинградской области рассматривался спор о земельных участках. Спорили  два соседа из-за границ принадлежащих им владений. Участки эти находятся в сельской местности, предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства. А спор между соседями возник по одной простой причине: Петр Петрович решил, что сосед неправильно поставил свой забор, и в итоге его участок стал на сотню метров меньше, чем записано в договоре купли-продажи, который он заключил  в простой письменной форме пару лет назад с продавцом. Затем он зарегистрировал свое право собственности на купленный участок, а сейчас решил провести работы по межеванию, чтобы установить границы своего участка в соответствии с действующим законодательством. И оказалось, что участок имеет площадь не 1500 кв.метров, как указано в документах, а всего-навсего 1410. В подтверждение своих прав Петр Петрович представил в суд выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой, действительно, была указана площадь земельного участка 1500 метров, однако имелось очень важное примечание, на которое он при покупке, видимо, не обратил внимание. В примечании говорилось о том, о что границы земельного участка не определены в соответствии с законодательством. А вот его сосед, Иван Иванович, представил в суд документы на свой земельный участок и Выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой значилось, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

\r\n

      Решение по делу еще не вынесено, но можно предположить, что оно будет не в пользу Петра Петровича...  Как максимально застраховать себя от подобной ситуации, как правильно купить земельный участок?

\r\n

      Закон определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Вот давайте отсюда и исходить. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сведения о них должны быть  внесены в Единый государственный кадастр недвижимости, ведением которого занимаются территориальные отделы Роснедвижимости. Кадастр содержит основные сведения о земельных участках, такие, как кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков, их отдельных частей, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю. Кроме того, в кадастре зафиксированы и качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель а также наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

\r\n

       В полном объеме внести указанные сведения в Государственный кадастр недвижимости  возможно только после проведения работ по межеванию земельного участка, т.е. по точному определению его границ на местности. Если это условие выполнено, то в кадастровом паспорте земельного участка указывается, что его площадь  соответствует материалам межевания.         

\r\n

       Однако на сегодняшний день можно поставить на кадастровый учет и земельный участок, не прошедший межевание. В этих случаях кадастровый паспорт будет содержать неполные сведения, например, площадь участка будет указана ориентировочная в соответствии с правоустанавливающим документом, что может не соответствовать действительным размерам имеющегося земельного участка; не будет сведений о границах участка, о соседних землепользователях и наличии ограничений в использовании земельного участка.

\r\n

      Усеченный кадастровый учет может привести к последствиям, с которых мы и начали наш рассказ. В частности, не надо удивляться, что площадь земельного участка после натурных измерений может значительно уменьшиться либо увеличиться. Кроме того, продавец, а за ним и покупатель могут не знать об имеющихся ограничениях в использовании участка

\r\n

      Действительно, закон предусматривает возможность государственной регистрации права собственности на земельный участок, не прошедший межевания. Но в нотариальной практике часто встречаются случаи, когда покупатель, узнав про возможные последствия приобретения земельного участка, не имеющего описания его границ, настаивает на проведении землеустроительных работ и внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости в полном объеме. И, на мой взгляд, делает это совершенно правильно.  Договор, купли-продажи, удостоверенный после этого, будет максимально охранять его права и интересы.

\r\n

      Следует иметь в виду, что законом прямо предусмотрено, что покупатель земельного участка имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации:

\r\n

- об обременениях земельного участка и ограничениях при его использовании, например, речь может идти о природоохранной зоне или линии электропередач, о кабелях связи

\r\n

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

\r\n

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

\r\n

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

\r\n

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

\r\n

       Для сделок с земельными участками законодательством предусмотрена письменная форма, а в ряде случаев – нотариальная. Так, договор купли-продажи земельного участка, независимо от того, являются его стороны физическими или юридическими лицами, может быть заключен в простой письменной форме, а договор ренты, в соответствии с которым одна сторона передает другой стороне в собственность имущество под выплату денежных средств (ренты), в соответствии со статьей 584 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению.

\r\n

      В каждом случае условия конкретной сделки обсуждаются продавцом и покупателем. Но далеко не всегда они осведомлены о нюансах действующего законодательства, без специалиста им бывает очень сложно разобраться в возникающих вопросах. При нотариальном удостоверении договора нотариус обязан разъяснить сторонам не только смысл заключаемой ими сделки, но и последствия ее заключения, а также последствия ее расторжения или признания договора недействительным. И точно также нотариус разъяснит последствия приобретения земельного участка, прошедшего межевание, и земельного участка, границы которого не определены. При нотариальном удостоверении договора отчуждения земельного участка нотариус проверит наличие прав третьих лиц на земельный участок, соблюдение требований семейного законодательства в отношении совместной собственности супругов, а также сведения о наличии задолженности по налогам и сборам на земельный участок.

\r\n

         Следует иметь в виду, что Земельным кодексом РФ определен ряд недопустимых условий договора купли-продажи земельного участка. К ним относятся следующие условия:

\r\n

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

\r\n

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

\r\n

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.  

\r\n

     Так, например, недавно нотариус удостоверял договор купли-продажи земельного участка, расположенного в садоводческом товариществе. Продавец – пожилой мужчина – попросил включить в договор требование о том, что покупателю запрещается в течение жизни продавца продавать земельный участок третьим лицам.  Естественно,  продавцу было отказано в этом, так как это условие противоречит действующему законодательству.

\r\n

     Не так часто люди продают и покупают земельные участки. Оформление этих сделок требует серьезных знаний, как в области земельного, так и в сфере гражданского, семейного и налогового законодательства.  Подробные консультации по этим вопросам вы можете получить у нотариусов во всех районах Ленинградской области, которые ежедневно удостоверяют сделки и оформляют наследственные права на земельные участки. 

\r\n

 Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области