Статья "Преимущественное право покупки" была опубликована в Еженедельнике "24 часа" в августе 2010г.

Преимущественное право покупки

\r\n

     К нотариусу обратился гражданин с просьбой оформить договор купли-продажи одной второй доли квартиры. Он был очень удивлен и раздосадован, когда нотариус попросил предъявить нотариально заверенный отказ совладельца этой квартиры от преимущественного права покупки. Получить это согласие не представлялось возможным, потому что взаимоотношения сособственников были крайне напряженными. По-мнению гражданина, сделка срывалась…

\r\n

     Однако, нотариус рассказал, какой выход есть из этой ситуации. И речь шла ни о какой-то, как говорят, «лазейке в законе», а о предусмотренной Основами законодательства Российской Федерации о нотариате передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам. Передача нотариусом заявлений граждан или юридических лиц осуществляется для выполнения предусмотренных законом требований при реализации гражданами или юридическими лицами предоставленных ими прав. Так, в частности Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что продавец доли в праве общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Как правило, необходимость передачи такого рода заявлений вызывается тем, что совладельца отказываются в добровольном порядке выразить своё желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя. Передаваемые заявления могут быть различными по своему содержанию, поэтому закон не содержит четкого перечня ситуаций, когда нотариус совершает передачу заявлений.

\r\n

     Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче другим гражданам, юридическим лицам, подразумевается документ с зафиксированными на бумажном носителе четко определенным предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими её идентифицировать, и другими сведениями. К заявлению могут быть приобщены по усмотрению заявителя необходимые приложения и копии.

\r\n

Нотариусы не вправе принимать для передачи другим лицам заявления, содержание которых противоречит действующему законодательству, либо содержат угрозы или сведения, оскорбляющие честь, достоинство и деловую репутацию кого-либо.

\r\n

     Передача заявления нотариусом физическим или юридическим лицам является нотариальным действием, поэтому регистрируется в реестре. Передаваемые заявления подписываются только в присутствии нотариуса. При принятии заявления для передачи его другому физическому или юридическому лицу нотариус обязан установить личность заявителя и проверить его дееспособность. Если к нотариусу обращается юридическое лицо, то нотариус обязан проверить его правоспособность и полномочия представителя.

\r\n

      Заявитель обязан уплатить тарифный сбор за совершение этого нотариального действия. Помимо тарифа заявитель также оплачивает  расходы, связанные с передачей заявления с помощью технических средств для передачи заявления.   

\r\n

      Способ передачи заявления выбирается нотариусом. Заявление может быть передано лично адресату, может быть направлено ему почтой с обратным уведомлением, а также может быть переслано с использованием факсимильной связи, компьютерных сетей и иных технических средств.   При передаче заявления адресату нотариус не обязан зачитывать ему заявление или знакомить его с содержанием заявления. В случае отказа адресата принять от нотариуса заявление нотариус составляет об этом соответствующий акт с отражением причин отказа.

\r\n

      Следует иметь в виду, что при любом способе передачи заявления нотариус должен зафиксировать факт передачи заявления, чтобы исключить возможность сомнения в передаче.

\r\n

      По просьбе заявителя нотариус выдает свидетельство о передаче заявления, которое содержит содержание переданного заявления, а также, если был ответ, содержание и дату поступившего ответа на заявление, либо информацию о том, что ответ не поступил. Выдача свидетельства о передаче заявления также является самостоятельным нотариальным действием и подлежит оплате в установленном порядке.

\r\n

     Взысканный за совершение вышеперечисленных нотариальных действий тариф возврату не подлежит.

\r\n

     Вот такую исчерпывающую информацию предоставил нотариус своему клиенту. А в завершении разговора мужчина все же спросил, что будет, если он продаст свою долю без соблюдения правила об отказе от преимущественного права покупки? При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Так стоит ли рисковать в этом случае покупателю? С точки зрения нотариуса, при совершении любой сделки надо все делать в строгом соответствии с действующим законом!

\r\n

Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Вопросы наших читаталей" была опубликована в Еженедельнике "24 часа" в сентябре 2010 года

Вопросы наших читателей

\r\n

и ответы нотариуса о наследстве

\r\n

Вопрос: При оформлении наследства нотариус попросил предъявить правоустанавливающие документы на жилой дом, находящийся в Ленинградской области, входящий в состав наследства. Однако, в архивах наследодателя такие документы не найдены, т.к. сгорели при пожаре. Как быть наследнику?

\r\n

Ответ: Во-первых, необходимо установить на основании какого документа наследодателем был приобретен жилой дом. Если этот документ был оформлен у нотариуса, то следует обратиться к нотариусу за получением дубликата договора или свидетельства. Если договор купли-продажи или дарения был удостоверен в сельском совете – а это было возможно до марта 1993 года – то дубликат будет выдаваться администрацией того сельского или городского поселения, в чьем ведении находится архив сельсовета. В случае, если жилой дом строился на территории сельской местности до начала 90-х годов прошлого века, и не был зарегистрирован ни в органах технической инвентаризации, ни позднее в Федеральной регистрационной службе, то Вам следует получить архивную справку в местной администрации сельского поселения со сведениями из похозяйственных книг, в том числе и до начала 90-х годов (когда была проведена инвентаризация строений в сельской местности.

\r\n

Вопрос: У супруга в январе 2009 года умерла мать. В июне 2010 года ему пришло извещение из нотариальной конторы о том, что открылось наследство. Кроме него у матери еще было трое детей. Когда муж пришел к нотариусу с этим извещением и хотел отказаться от наследства в пользу старшей сестры, нотариус отказал ему в удостоверении такого заявления. Прав ли нотариус и как надо теперь поступить моему мужу, чтобы его доля перешла к его сестре?

\r\n

Ответ: Наследник вправе отказаться от наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства, в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Следует иметь в виду, что если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства,  суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска срока уважительными. К таким действиям, в частности, относятся вступление во владение или в управление наследственным имуществом, осуществление за свой счет расходов на содержание наследственного имущества, или оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежных средств. Таким образом, нотариус прав. Для того, чтобы доля наследства, причитающаяся Вашему супругу, перешла его сестре, Вашему мужу необходимо, в первую очередь, оформить на нее свидетельство о праве на наследство, а затем подарить (в случае безвозмездной передачи прав) либо продать ее сестре. При этом надо обратить внимание на то, что в случае пропуска шестимесячного срока принятия наследства, свидетельство о праве на наследство можно получить либо с согласия всех наследников, своевременно принявших наследство, либо установив в судебном порядке факт принятия наследства.

\r\n

Вопрос: В 2009 году супруга получила по наследству после своей тети земельный участок с жилым домом. В начале 2010 года она без моего согласия продала это имущество незнакомым людям, которые теперь живут в этом доме. Как можно было оформлять договор купли-продажи без моего участия?

\r\n

Ответ: Законодательством предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

\r\n

Закон четко говорит о том, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

\r\n

Нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению принадлежащей по праву общей собственности недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.  Следовательно,  договор купли-продажи земельного участка и жилого дома супругой был заключен правомерно и согласия мужа для его заключения не требовалось.

\r\n

На вопросы отвечала Елена Москаль,  Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Договор купли продажи" была опубликована в Еженедельнике "24 часа" в сентябре 2009 года

Договор купли продажи

\r\n

      На днях по 5-му каналу был показан небольшой сюжет о многодетной семье, которая в результате совершенной сделки лишилась квартиры и не получила никаких денег. Как же могло так получиться? Мы решили провести свое собственное, нотариальное, расследование этого случая.

\r\n

       Сразу скажу, что договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен. Естественно, первая мысль, которая может придти в голову – виноват нотариус! А так ли это на самом деле?

\r\n

       При удостоверении любой сделки нотариус внимательно изучает представленные документы на отчуждаемое имущество. Для совершения сделок нотариус не принимает документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

\r\n

Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

\r\n

Далее нотариус проверяет соответствие всех технических данных отчуждаемого объекта недвижимости во всех предоставленных документах. Так, например, если имеются расхождения в площади квартиры в правоустанавливающих документах с данными, указанными в техническом паспорте, то, вполне возможно, собственнику сначала придется внести изменения в Единый государственный реестр прав и зарегистрировать произведенные изменения, и только после этого совершать сделку.

\r\n

При отчуждении квартир или жилых домов в настоящее время, к большому сожалению, не требуется обязательного представления в регистрирующий орган справки о регистрации, так как в соответствии с законом переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

\r\n

Но в квартире, о которой шла речь в видеосюжете, были зарегистрированы и проживали семеро несовершеннолетних детей… Как же закон охраняет их права?

\r\n

В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

\r\n

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.

\r\n

Таким образом, от имени детей в возрасте до 14 лет, действуют их родители, а с 14 до 18 лет – несовершеннолетний действует с согласия своих родителей. В случае, если несовершеннолетний ребенок не является собственником жилого помещения, а только лишь зарегистрирован по месту жительства в квартире, принадлежащей его родителям, при удостоверении договора купли-продажи указанной квартиры не требуется разрешения органа опеки и попечительства. До 2004 года, когда вступила в силу эта норма закона, при отчуждении квартиры, в которой были зарегистрированы и проживали несовершеннолетние дети, в обязательном порядке требовалось разрешение органа опеки и попечительства, который в этих случаях проверял, куда и на каких условиях переедут жить несовершеннолетние. Без такого разрешения нотариус не удостоверил бы сделку, а Регистрационная служба ее не зарегистрировала бы.

\r\n

Сегодня же согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения требуется  лишь в случае, если в этом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

\r\n

Нотариус до удостоверения договора выясняет истинные намерения продавца и покупателя, условия заключаемого договора, особое внимание уделяя вопросу стоимости отчуждаемого имущества и порядку расчета между сторонами.

\r\n

При продаже квартиры, о которой шла речь в телепрограмме, нотариусом был полностью соблюден порядок удостоверения договора. Надо отдать должное и сторонам: они указали реальную стоимость квартиры, за которую она продавалась. И порядок расчетов тоже оговорили отдельно – покупатель должен был уплатить продавцу деньги в течение двух дней со дня регистрации права собственности на имя покупателя. И так как, продавец и покупатель, судя по их поведению, были знакомы, то, по их просьбе, в договоре было указано, что подобный расчет за проданную квартиру не является обременением, и у продавца не возникает право залога на эту квартиру до завершения расчетов между продавцом и покупателем.

\r\n

Нотариус при удостоверении договора включает в его текст те условия, которые просят стороны, и не вправе настаивать на включении каких-либо иных условий, в том числе и условия о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца, пока продавец не получит все причитающиеся ему деньги. Если на квартиру будет зарегистрировано обременение, то новый собственник уже не сможет произвести с ней какие-либо сделки, пока полностью не рассчитается с продавцом и не представит соответствующий документ в регистрирующие органы для снятия обременения. Нотариус советует, разъясняет, рекомендует, но настаивать не вправе…  Каждая из сторон – и продавец, и покупатель – должны очень серьезно и внимательно читать договор, обсуждать его условия и четко осознавать последствия своих действий.

\r\n

В нашей истории покупатель не счел нужным выполнить одно из основных условий договора – уплатить продавцу деньги за квартиру. Продавец же по каким-то непонятным причинам не поспешил в суд – подать иск о расторжении договора. А в результате – беспросветные жилищные проблемы многодетной семьи, съемная квартира, неуютное житье-бытье... И не известно, когда и как получит продавец деньги за свою проданную квартиру.

\r\n

И если сразу же, когда стало понятно, что покупатель не отдает деньги за квартиру, можно было бы ставить вопрос о расторжении договора и возврате квартиры прежнему собственнику, то вот что же будет сейчас, если эта квартира была уже неоднократно продана и ее собственником стал добросовестный приобретатель?...  Вопросов больше, чем ответов. За беспечность и неосмотрительность родителей платят дети. И плата эта порой бывает очень большой и жестокой.

\r\n

Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области

Статья "Как получить наследство" была опубликована в Еженедельнике "24 часа" в октябре 2010 года

Как получить наследство

\r\n

Сегодня никого не удивляет, что имущество человека может находиться в разных субъектах Российской Федерации. Простейший пример – квартира в Петербурге и загородный дом в Ленинградской области. А может быть, еще и квартира в Мурманске, и земельный участок в Подмосковье. Юристы называют этот процесс расширением гражданского оборота. Но для нашей страны это явление новое, и потому, на мой взгляд, будет полезным рассказать нашим уважаемым читателям о случаях, порождающих особенно много недоразумений и вопросов.

\r\n

Речь идет о наследовании имущества, находящегося в разных местах. Вот совсем свежий пример из нашей практики: на прием к нотариусу пришел молодой мужчина и попросил выдать свидетельство о праве на наследство. Он хотел получить автомобиль умершего брата. Из беседы с наследником выяснилось, что на день смерти брат не был зарегистрирован по месту жительства на территории Ленинградской области – из прежнего адреса его сняли с регистрационного учета – или, как принято говорить, выписали – по решению суда, а по месту своего постоянного жительства он зарегистрироваться не успел. Автомобиль же состоял на учете в органах ГИБДД в одном из районов Ленинградской области по месту прежней регистрации наследодателя.

\r\n

В соответствии с действующим законодательством свидетельства о праве на наследство выдаются по месту открытия наследства, а таким местом является последнее место жительства наследодателя. Гражданский кодекс РФ определяет, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

\r\n

Для того, чтобы нотариус мог открыть наследственное дело, наследникам необходимо предъявить справку о регистрации наследодателя на день смерти. В городах это будет справка жилищно-коммунальных органов, в сельской местности  - это может быть также справка местных администраций сельских поселений. В этих справках должны быть указаны полные фамилия, имя и отчество наследодателя, период его регистрации по указанному адресу, а также сведения о совместно зарегистрированных с ним лицах.

\r\n

     В нашем случае брат наследодателя четко знал адрес, по которому постоянно проживал наследодатель, и он сообщил нотариусу, что  при этом брат никогда не проживал в месте своей регистрации, откуда был выписан по решению суда. Исходя из имевшихся сведений, нотариус разъяснил заявителю, что для того чтобы завести наследственное дело, надо в судебном порядке решить вопрос об установлении места открытия наследства, т.к. по месту нахождения имущества (либо наиболее ценной части имущества) наследственное дело может быть заведено только в случае, если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами.

\r\n

Причем, в этом случае наследственное дело будет открываться по месту нахождения наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества – по месту нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества будет определяться исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, в первую очередь, наследники должны определить состав наследственного имущества – то есть составить четкий перечень недвижимого и движимого имущества, которое принадлежало наследодателю на день открытия наследства, а затем должны будут произвести рыночную оценку всех видов недвижимого имущества и представить нотариусу отчет о рыночной стоимости.

\r\n

Очень важно помнить, что все эти действия должны быть выполнены до истечения 6-месячного срока со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя, так как законодательно установлен 6-месячный срок принятия наследства. Если наследники этот срок пропустили, либо фактически наследство приняли в указанный срок, но не могут документально подтвердить этот факт, то им придется обращаться в суд либо за восстановлением срока на принятие наследства, либо за установлением факта его принятия.

\r\n

Наследника, обратившегося к нотариусу, к сожалению, не удовлетворили устные разъяснения действующего законодательства, и он потребовал от нотариуса вынести Постановление об отказе в совершении нотариального действия, которое затем обжаловал в суд, но безуспешно. В результате ему пришлось не только установить в ходе судебного процесса место открытия наследства, но установить факт принятия наследства, т.к. 6-месячный срок принятия наследства им был пропущен.

\r\n

И пусть кому-то не покажется, что и нотариус, требовавший четкого выполнения закона, да и сам закон чрезмерно усложняет процедуру получения наследства. Все это делается для того, чтобы имущество, оставшееся после человека, перешло в руки его настоящих, законных наследников. И не стоит сетовать на то, что законы усложняются, ведь и жизнь усложняется, это реалии сегодняшнего дня. Остается одно – знать, изучать законы, чему мы, юристы, всегда рады помочь.

\r\n

 

\r\n

Елена Москаль, Президент Нотариальной палаты Ленинградской области 

Статья "Отвечаем на вопросы читателей" опубликована в Еженедельнике "24 часа" 11 марта 2010 года

Отвечаем на вопросы читателей
\r\n
На вопросы наших читателей отвечает
\r\n
Президент Нотариальной палаты Ленинградской области Елена Москаль
\r\n

 

\r\n

- Какие правила оформления доверенности на автомобиль у нотариуса?

\r\n

- К нотариусу должен обратиться лично собственник автомобиля, определив четко, какая доверенность нужна – только на управление или с правом снятия автомобиля с учета в ГИБДД и продажи, с правом выезда за границу, с правом оформления или получения страховки, с правом передоверия полномочий или нет. Для оформления доверенности необходимо предъявить свой гражданский паспорт и документы на автомобиль – свидетельство о регистрации ТС и Паспорт транспортного средства. Присутствие лица, которому выдается доверенность не обязательно, нотариусу нужны будут только его фамилия, имя, отчество, паспортные данные и место жительства.

\r\n

- Какие документы нужны для оформления согласия на выезд несовершеннолетнего ребенка за границу?

\r\n

- Родители, дающие согласие не выезд ребенка за пределы Российской Федерации, должны придти со своими паспортами и свидетельством о рождении ребенка. Необходимо также знать, в какую страну, когда и на какой срок будет выезжать несовершеннолетний и в сопровождении кого. Кстати, аналогичные требования предъявляются и при оформлении согласия на сопровождение несовершеннолетнего ребенка по территории Российской Федерации, если он отправляется в поездку без родителей или опекунов.

\r\n

- Прав ли нотариус, отказав мне в заверении копии с договора купли-продажи квартиры, который был составлен в простой письменной форме? Где мне можно получить заверенную копию?

\r\n

- Да, прав. В соответствии со статьей 78 Основ законодательства РФ о нотариате верность копии документа, выданного гражданином, свидетельствуется нотариусом в тех случаях, когда подлинность подписи гражданина на документе засвидетельствована нотариусом или должностным лицом предприятия, учреждения, организации по месту работы, учебы или жительства гражданина. Договор, составленный в простой письменной форме, является документом, исходящим от граждан. Штамп о государственной регистрации, проставляемый органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним, не является свидетельствованием подлинности подписи, а только подтверждает регистрацию сделки и возникшего права.

\r\n

Для получения копии договора купли-продажи квартиры, составленного в простой письменной форме, следует обратиться в орган, осуществивший регистрацию этого договора и выдавший свидетельство о государственной регистрации права.

\r\n

- При оформлении земельного участка в собственность в одном из городов Ленинградской области меня направили к нотариусу за получением дубликата договора застройки, который был заключен в 50-х годах еще моим дедом. Но нотариус сказал, что я не имею права на получение такого документа. Почему?

\r\n

- Нотариус поступил в соответствии с законом, отказав в выдаче дубликата договора, т.к. в соответствии со статьей 52 Основ законодательства о нотариате дубликат утраченного документа, экземпляр которых хранится в делах нотариальной конторы, выдается по письменному заявлению только того гражданина, от имени или по поручению которого он был удостоверен.

\r\n

Нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, законом запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий, в том числе и после сложения полномочий или увольнения. Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только лицам, от имени или по поручению которых совершены эти действия. Следовательно, и копию договора нотариус выдать был не вправе.

\r\n

Справки о совершенных нотариальных действиях выдаются по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными, гражданскими или административными делами, а также по требованию судебных приставов-исполнителей в связи с находящимися в их производстве материалами по исполнению исполнительных документов.

\r\n

Что же касается договора о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке (или, как он сокращенно называется, договора застройки), то один экземпляр нотариально удостоверенного договора должен был быть передан застройщиком в отдел архитектуры по месту отвода земельного участка. Так что вполне возможно, что в их архиве вам и удастся разыскать нужный документ и получить с него копию.